По совету коллег обратился к «известным риэлтерам». Правда, «риэлтеры» эти были известны только дружкам Н. — документов Н. не проверял. Обговорили с «риэлтерами» детали сделки, чуть поторговались, сошлись в цене и решили обмыть договоренность. Сколько пили и что — Н. не помнит. Но очнулся он уже в чужой квартире. Вернее, была-то она прежней, родной, в которой пьянка начиналась, но вот права на квартиру принадлежали уже его собутыльникам, переселенцам из Азербайджана. Пытался позже Н. отстоять свои права на нее. Не сумел. Под всеми документами стояла его подпись.
Для того, чтобы обезопасить себя от нежелательных ситуаций, лучше все-таки доверять проведение подобных операций с недвижимостью специалистам, а не случайным людям. Профессионалы, работающие в солидных фирмах, не только проверяют подлинность всех документов, но и несут в дальнейшем ответственность — как юридическую, так и финансовую — перед своими клиентами. Конечно, эти услуги оказываются не бесплатно, но зато исключается возможность оказаться без крыши над головой и без денег в кармане.
Уже проработаны основные принципы ведения дел с недвижимостью, обеспечивающие полную безопасность клиента. Возможно, на первое место следует поставить так называемое правило экслюзива, когда собственник недвижимого имущества предоставляет на какое-то время (от двух недель до месяца) исключительные права на свою квартиру риэлтору-посреднику. Исключительность ни в коем случае не означает выселения продавца на время подготовки сделки или, допустим, вселения в эту квартиру маклерариэлтера. На самом деле эксклюзивность не позволяет продавцу обратиться в несколько фирм сразу — только и всего. За предоставление права исключительной продажи квартира заносится в каталог фирмы бесплатно. Фирма и клиент заключают договор на определенный срок. Если за оговоренное время продавцу не находят устраивающего его покупателя, он имеет право либо снять свою квартиру с торгов в данной фирме и обратиться в другую, либо продлить срок действия договора. Опять бесплатно, это же не комиссионный магазин, в котором вещь, не нашедшая нового хозяина, подлежит уценке. Риэлтеры получают вознаграждение в виде процента от суммы состоявшейся сделки. Следовательно, им выгодно, чтобы сделка была удачной и надежной.
Работая с клиентами, солидные фирмы стараются объяснить им, что у них есть выбор. Мелкие маклеры обещают провести сделку с нотариальным удостоверением договора купли-продажи и регистрацией его в установленном законом порядке чуть ли не за сутки. Это нереально, хотя и возможно чисто технически. Стремясь выиграть тысячу-другую долларов, люди рискуют потерять всю сумму, да к тому же, извините, жизнь. Таких любителей рискнуть ждет, как правило, только длительная нервотрепка, потеря времени, здоровья, денег и судебные проволочки.
Самое главное, что должен выяснить клиент: будет ли кто-то, кроме него и его персонального маклера, знать, когда, где, в какой форме и сколько он получит денег? Ведь случаев, когда к гражданину, продавшему квартиру, очень скоро приходят молодые крепкие рэкетиры и требуют поделиться прибылью, увы, множество.
Или другой денежный нюанс. Вся беда в том, что сделку нужно зарегистрировать в двух местах. Сначала — у нотариуса, а затем — в департаменте муниципального жилья.
Если деньги передаются в момент нотариального оформления, рискует покупатель. Квартира накануне может быть уже продана или передана в залог (это можно выяснить только в департаменте, где в ожидании томятся десятки желающих зарегистрировать сделку — без очереди сюда проникают лишь посланники риэлторских фирм). В этом случае оставшийся без денег клиент фактически не имеет прав на купленную жилплощадь.
Если же передать деньги в департаменте (т. е. после нотариального заверения), рискует продавец. Нотариально оформленный договор сам по себе уже является документом, по которому можно зарегистрировать права собственности. Покупатель, получивший подпись нотариуса, в принципе, может и вовсе не платить за квартиру.
Поэтому партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг к другу с подозрением. Сделки же проходят в напряженном наблюдении сторон за тем, чтобы автомобиль партнера не сорвался с места с документами или с деньгами. Хорошо еще, если эта миссия возложена на кого-нибудь из специалистов.
Впрочем, вы можете обратиться в одну из риэлторских компаний, которые, оставив у себя деньги, проконтролируют сделку от начала до конца. В разных конторах их стоимость варьируется от 5 до 10 % от цены (сюда же входят посреднические за поиск квартиры).
Но можно обратиться и к услугам какого-нибудь банка. При его посредничестве механизм заключения сделки будет выглядеть следующим образом. Перед тем, как отправиться к нотариусу, покупатель откроет в банке депозитный счет, о чем и получит специальное извещение с печатью и подписями руководителей банка. При оформлении сделки у нотариуса извещение передается продавцу, поэтому деньги забрать обратно покупатель уже не сможет (точнее, это может произойти, но только в том случае, если сделка по каким-либо причинам не будет зарегистрирована в департаменте муниципального жилья).
Продавец же получает доступ к депозитному счету только при предъявлении документов о том, что сделка состоялась и права собственности нового владельца зарегистрированы официально. Вся услуга может обойтись покупателю квартиры всего лишь в 100 долларов США (в зависимости от расценок того или иного банка).
Еще раз стоит заметить, что обращаться при купле-продаже нужно не в первую попавшуюся в рекламном объявлении, а в почтенную, уже известную контору. Дело в том, что некоторые фирмы создаются под одну-единственную сделку. Как это происходит? Очень просто. Например, желающий приобрести квартиру видит в газете объявление о продаже дешевых квартир и едет туда. Агентство это состоит, как правило, из двух-трех человек. Офис располагается в обыкновенной квартире. Покупателю говорят, что есть квартира, которая стоит, допустим, около 10 тысяч долларов и срочно продается. Покупатель удивляется: мол, и цен-то таких не бывает. Сидящий напротив представитель восточной национальности говорит, что бывает. Давайте деньги, и мы все устроим. Подписали договор, а на следующий день, когда довольный покупатель приехал дооформить сделку, то в «офисе» никого не оказалось. Выяснилось, что «офис» был сдан на несколько дней.
Сегодня, помимо действительно солидных организаций, с которых государство берет бешеные налоги за продажу квартир, и которые перекладывают эти налоги на покупателей, образовалась масса мелких контор, регулярно дающих в газетах объявления о том, что «организация покупает и продает квартиры без всяких налогов». И легковерные люди, пытаясь обойти налоги, клюют на эту удочку разных проходимцев.
Некоторые фирмы, не мудрствуя лукаво, занимаются тем, что делают свой мелкий бизнес только на просмотрах квартир. Клиент платит от 10 до 20 долларов, после чего его отвозят на место. Даже если покупатель и «западает» на предложенный ему вариант, квартиры ему не видать как своих ушей. «Фирмами» сначала затягивают время, а затем сообщают, что квартира «ушла», или заламывают такую цену, от которой шарахается уже сам покупатель. Отданные за просмотр 20 баксов оседают на счете фирмы. Бывают случаи, когда продают квартиру, из которой не выписался кто-то из прежних жильцов.
А бывает и так. К владельцу не приватизированной квартиры, которых по-прежнему достаточно много, приходят люди с предложением на очень выгодных условиях взять в аренду так понравившуюся им квартиру, например, на полгода по очень высокой цене. Для профессионала это уже подозрительно. Для обывателя — заманчиво. Причем, заключается договор, и деньги за полгода выплачиваются сразу. Проявляя «заботу о спокойствии и драгоценном времени хозяина», его просят (доброжелательно и корректно) дать на время регистрации договора аренды квартиры в ЖЭКе и паспорт. Получив деньги, он паспорт-то, конечно даст! Ведь он не может предположить, что заранее подобран похожий на него человек, который с подлинным паспортом приватизирует квартиру, и в течение двух-трех дней она будет продана.
Настоящий хозяин, ничего не подозревая, полгода не интересуется судьбой квартиры, а другой, ничего не подозревающий гражданин, эту жилплощадь покупает (точнее — оплачивает ее стоимость) и чувствует себя, вполне закономерно, ее хозяином. Через полгода, по истечении «срока действия договора аренды», появляется настоящий хозяин. Суд, конечно, будет защищать его права, и квартиру, может быть, возвратят. А что делать тому, кто ее купил?
Так однажды было, когда одна покупательница обратила внимание, что у женщины, якобы продававшей свою квартиру, что-то не в порядке с фотографией на паспорте: на предыдущей фотографии лицо чистое, а на последней по счету — родинка на щеке. Этот, казалось бы, пустяк заставил ее обратиться в милицию. В результате выяснилось, что истинная владелица продаваемой квартиры утоплена, а от ее имени действует небрежно загримированный двойник.
Был случай, когда одна женщина пострадала, меняя путем продажи свое жилье в центре на квартиру с большим метражом. Женщина решила действовать самостоятельно и через рекламную газету нашла объявление о продающейся квартире. Созвонилась, поехала. Ее встретили лица кавказской национальности. Это ее не насторожило, ведь приняли хорошо и обещали все формальности закончить к завтрашнему дню, а пока — всего лишь оплатить половину стоимости. Она оставила деньги, а когда на другой день пришла с мужем получать ордер и отдать вторую часть денег, то никаких продавцов не обнаружила. Впоследствии выяснилось, что аферисты снимали квартиру, а выдавали себя за владельцев.
Случай, который можно было бы занести в разряд комических, если бы это не была серьезная квартирная афера, произошел с участием украинских гастролеров. (Вообще к местным аферистам время от времени присоединяются то их чеченские, то азербайджанские, то цыганские коллеги).
Покупая жилье в Москве, не мешало бы ориентироваться в городской географии, а то находятся желающие выкинуть с простаками злую, хотя и остроумную шутку. Обещали человеку недорого продать квартиру в центре, в районе Ленинского проспекта. Расписали достоинства дома и квартиры и повезли «на Ленинский проспект», а на самом деле... в далекое Выхино. На угловом доме рядом с настоящей табличкой они вывешивают фальшивую о будто бы близком Ленинском проспекте, до которого на самом деле — час езды. После совершения сделки табличку снимают. И сделка вроде бы законная, за исключением маленькой детали — покупатель приобрел квартиру вовсе не там, где хотел.
Или такой способ жульничества посредством чужого паспорта. Махинатор находит бомжа или пьяницу. «Уговорив» с ним бутылочку-другую, «друзья» мирно расстаются. Но поить «на халяву» бомжа, естественно, никто не будет, поэтому в качестве компенсации дельцы обычно прихватывают его паспорт. Дальнейшее, как говорится, дело техники. Найти за хорошие деньги классного гримера не составит большого труда.
В идеальном варианте контора, взявшая на себя посреднические услуги, обязана провести сделку юридически чисто, без дальнейших нежелательных последствий для покупателя и продавца. Должны быть проверены все документы, дающие право на недвижимость, и отслежены моменты, связанные с постоянной и временной пропиской проживающих в квартире жильцов. Также должен быть проверен документ, подтверждающий право на продажу квартиры данным лицом.
К сожалению, многие фирмы, связанные с этим бизнесом, не утруждают себя этими хлопотами и берут со своих клиентов где-то по 2 тысячи долларов только за знакомство сторон между собой и за оформление купчей на квартиру.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108