В результате и возникают случаи, когда вдруг после сделки появляется нежданный человек, имеющий полное право на уже проданную площадь. В итоге новые хозяева остаются не только в шоке, но и без денег, и без квартиры. Причем посредническая фирма никакой юридической ответственности в данном случае не несет, и дай Бог, если она отдаст пострадавшим те деньги, которые были взяты за посредничество. Но самым страшным ударом для покупателя является то, что его просто «кидают».
Одним из самых распространенных вариантов подобного надувательства является вариант с нотариусом. Каждая квартирная фирма для оперативности ведения сделок имеет своего нотариуса, который заверяет своими печатями все необходимые при перепродаже квартир документы. Иметь своих нотариусов стало настолько привычным явлением для наших граждан, что люди совершенно не задумываются о том, что нотариус может быть и не нотариусом. Что, собственно, довольно часто и происходит. Для того, чтобы не попасть впросак, необходимо при сделке проверить документы и лицензию, которую должен иметь каждый нотариус. Не помешает и телефонный звонок в нотариальную контору, где вам подтвердят полномочия данного нотариуса.
В противном случае у вас могут быть на руках все бумаги со всеми печатями, но никакой юридической силы они иметь не будут. Один такой случай. Когда клиент приехал с деньгами в офис для оформления договора о куплепродаже, в кабинет вошла девушка, которую и представили как нотариуса. Она поставила две печати на документы, и счастливый обладатель квартиры отправился отмечать новоселье. Но в новую квартиру он так и не попал, а посредническая фирма вместе с деньгами в тот же день исчезла в неизвестном направлении.
Итак, подведем итоги. Каких правил купли-продажи нужно придерживаться, чтобы не остаться в дураках?
Первое. Безопаснее продавать жилье через риэлторские фирмы, имеющие государственные лицензии на занятие подобного рода деятельностью. Продадите дешевле, но так надежнее. А в принципе, перед тем, как начать дело, откройте газету, и не одну, и поймете, что сколько стоит. Будет легче ориентироваться, и вас будет не так просто надуть.
Второе. Ни в коем случае не пользуйтесь услугами случайных знакомых или «левых» фирм, почти наверняка нарветесь на мошенников. Если обратившийся к вам маклер представляется от имени риэлтерской фирмы, не поленитесь выяснить, так ли это в действительности, Узнайте все, что можете, о фирме — сколько лет она работает на рынке, есть ли у нее лицензия и т. д.
Третье. Обязательно очень тщательно проверяйте у покупателя документы. Будьте внимательными, когда осматриваете свои будущие хоромы: бывает, что номер дома и квартиры в бумагах и в действительности не совпадают...
Четвертое. Ни в коем случае не совершайте сделку с квартирой втайне от родственников. Наоборот, чем больше родных и близких будут об этом знать, тем вам спокойнее. Познакомьте покупателя с ними.
Пятое. Если покупатель предложит вам, не торгуясь, большую сумму за жилье — будьте настороже. На переговоры обязательно пригласите знакомых. Если частный маклер или представитель агентства в первую же встречу предлагают вам на их или вашей машине поехать смотреть квартиру, откажитесь немедленно, как бы вам ни было это удобно. Возьмите адрес и езжайте своим ходом. Но никогда — в одиночку.
Шестое. Если у вас есть одинокие родственники: любители выпить, пожилые, больные и т. п., проживающие в своих квартирах одни, помните, что рано или поздно они попадут в поле зрения преступников, поэтому делайте соответствующие выводы.
Седьмое. При расчетах целесообразно пользоваться не наличными деньгами, а своим расчетным счетом в сберкассе или банке. Если расчет идет наличными, то позаботьтесь о надежной подстраховке.
Восьмое. Хорошо бы справиться о полномочиях нотариуса, к которому вы обратились за услугами.
Девятое. Проверьте, указаны ли сроки выписки в нотариальном договоре купли-продажи. Не отдавайте никому в руки до самого последнего момента завершения сделки оригиналы приватизационных документов, а также — без надлежащего оформления — деньги.
Десятое. Также следует поинтересоваться, оплачены ли продавцом коммунальные платежи и телефон. При этом вы можете потребовать, чтобы вам предоставили возможность посещать паспортные службы и другие официальные учреждения вместе с продавцом и представителям агентства. В случае отказа стоит обратиться в другую фирму.
Одиннадцатое. Если вас все устроило, желательно внести залог как гарантию того, что эта квартира будет продана именно вам. Сумма залога обычно составляет 10 процентов от стоимости квартиры.
Двенадцатое. Подписывая договоры, убедитесь, что ваши требования четко изложены. Не забывайте, что после подписания документов ничего изменить уже нельзя, поэтому внимательно изучите те разделы, где говорится о ваших обязанностях.
Тринадцатое. В надежном агентстве вам предоставят возможность страхования титула, то есть страхования от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Обычно это называется страхованием сделки купли-продажи. Данная процедура позволит вам рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения договора купли-продажи судом.
Четырнадцатое. Не продавайте квартиру в рассрочку. Даже если ваш партнер честен, жизнь есть жизнь: как и с каждым из нас, с ним может случиться все, что угодно; неожиданно могут измениться и его финансовые обстоятельства.
Пятнадцатое. И последнее. Будьте хитрыми, но не перехитрите сами себя.
Покупка квартиры в кредит
Весь мир уже десятилетия живет в кредит, покупает в кредит, берет кредиты, отдает их, опять берет и не испытывает никакого страха перед подобной системой. Не пугают проценты, под которые выдается кредит, так как свободные средства всегда можно пустить в оборот, что и позволяет с лихвой отдать потом проценты. Была бы только возможность получить этот кредит и гарантии его выплаты.
Накопленный опыт работы на рынке недвижимости позволил некоторым столичным агентствам недвижимости разработать очень гибкую систему продажи квартир в кредит. Кроме агентства недвижимости, в данной схеме принимают участие банк, предоставляющий кредит, и финансовая компания-гарант, выступающая как поручитель этой сделки.
Но начнем с того, что со стартовым капиталом меньше 20 тысяч долларов квартиру вы не купите даже в рассрочку. Не обольщайтесь почерпнутыми из газет сведениями. Сезонные колебания в стоимости квартир процентов на 10, снижение стоимости плохих квартир, тенденции медленного роста цен на хорошие — все это происходит на фоне изначально безумных цен. Легче ли вам от того, что квартира в центре вместо 100 тысяч долларов будет стоить 90 тысяч? Так что, все эти колебания и снижения только и помогут новоиспеченному хозяину выкроить деньги на скромное новоселье. Кроме того, не забывайте — суть рассрочки в том, что, постепенно внося деньги на протяжении нескольких лет, на круг вы платите за квартиру больше, чем она обошлась бы, купи вы ее сразу. То есть вопрос, а не накопить ли всю необходимую сумму самому, будет терзать светлые умы. Например, квартира за 60 тысяч долларов, купленная в рассрочку, в итоге обойдется вам около 70-80 тысяч долларов (у каждой фирмы свои условия). При условии, что вы будете платить деньги исправно каждый месяц, не налетите на какой-нибудь штраф и, тем более, не лишитесь квартиры из-за несвоевременных выплат. Видимо, рыночная цена вашей квартиры в то время, через два года, будет больше, но поручиться за это никто не сможет. Зато, накапливая деньги, вы остаетесь сами себе хозяином, не связанным никакими обязательствами. Как накопите, так и купите. В любом случае, помните — риэлторские фирмы, которые торгуют квартирами в рассрочку, обязаны иметь лицензию правительства Москвы на проведение операций с недвижимостью, самые щепетильные норовят указать ее номер в любом рекламном объявлении как знак качества и законопослушания. Кроме того, все серьезные фирмы состоят или в Российской гильдии, или в Московской ассоциации риэлтеров. У Московской ассоциации, например, есть даже «телефон доверия» для тех, кто решил воспользоваться услугами риэлтеров. Но навести справки, числится ли среди их коллег такая-то фирма, нелишне.
Крупные риэлторские фирмы освоили рассрочку только в 1994 году. Именно тогда один из крупнейших столичных банков предложил стройную систему рассрочки. Все солидные фирмы предпочитают работать именно по этой системе. Поэтому разница может быть в начальной цене квартиры и в комиссионных, которые берет себе фирма за предпродажную готовность квартиры, юридическую проверку ее «чистоты» и за указание верного пути к рассрочке.
В Москве при покупке квартиры можно получить рассрочку от 1 месяца до 10 лет. Квартиру для покупки вы можете приглядеть сами или воспользоваться банком данных той риэлторской фирмы, куда вы обратились. Например, вы решили купить в кредит квартиру стоимостью, допустим, 30 тысяч долларов. Вы заключаете с агентством договор-поручение на поиск квартиры. За эту услугу при заключении договора платите 2 % от стоимости квартиры, в нашем случае 600 долларов. Фирма подбирает для вас жилплощадь. Это занимает от 3 дней до 1,5 месяцев, в зависимости от сложности заказа. Только учтите, что на квартиру в хрущобе или старом сталинском доме рассрочку больше, чем на два года, вам не получить. На квартиру в старом доме, где только что был капремонт, рассрочку дадут максимум на 5 лет. Получить рассрочку на квартиры в Подмосковье гораздо сложнее, хотя на рынке есть фирмы, прелагающие в рассрочку коттеджи.
В сделке участвуют: вы как будущий владелец, риэлторская фирма как продавец, некое юридическое лицо как покупатель и собственник вашей квартиры до того момента, пока вы не выплатите всю стоимость квартиры и проценты по кредиту.
Первая операция — заключение договора аренды с правом выкупа Заключается в день внесения вами первоначального взноса — обычно 30 % — при рассрочке в пять лет, и 60 % — при рассрочке в десять лет. Сделав первый взнос, вы вселяетесь в квартиру. В арендуемой квартире можно жить и без прописки. Договор аренды заключается не с тем человеком, которому квартира принадлежала раньше, а с дочерней фирмой банка, который дает в кредит недостающую для покупки квартиры сумму. То есть квартира сразу куплена, но пока еще не вами. Фирма нужна для того, чтобы было на кого оформить квартиру на срок рассрочки.
Вторая операция — заключение кредитного договора То есть оформление на ваше имя банковского кредита. После этого в вашей жизни появится одна, но пламенная страсть — каждый месяц в означенное время вносить определенные суммы в долларах в кассу. Обычно банки предлагают две формы кредита — под залог или в рассрочку. Сущность их практически одинакова, только в первом случае вы являетесь собственником имущества, а во втором получаете деньги на его покупку. Деньги при этом выдаются банками под солидное обеспечение — под недвижимость и некоторые ценные бумаги. Тщательно изучается целевое направление кредита (не противоречит ли оно российскому законодательству) и его целесообразность. А благонадежность самого клиента проверяет служба экономической безопасности банка.
Предположим, вы оформляете кредит под залог недвижимого имущества (залогом могут служить приватизированные квартиры, дома, дачи и сами земельные участки. Можно закладывать и приватизированные гаражи, только дорогие, поскольку банк выдает ссуду под имущество стоимостью не менее 25 тысяч долларов). Специалисты, как правило, дочерней фирмы банка, оценивают залоговую стоимость имущества, оформляют поручительство на выдачу кредита, на основании которого банк выдает ссуду в размере 60-70 процентов от стоимости квартиры.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108